住宅購入資金として、土地と建物の購入価格の他に、诸费用が発生します。
诸费用には、住宅の購入や建筑の際に必要な税金や各種の手数料が含まれます。また、工事費や引っ越しの費用、さらに家財の購入代などの費用もかかります。
家づくりのお金のはなし
自己资金の準备?
诸费用
- 01住宅取得时の诸费用
- 02自己资金はどのくらい必要か？
- 03自己资金の準备
01住宅取得时の诸费用
住宅取得时の诸费用
印纸税と仲介手数料
土地や建物の売買時に「売買契約書（不动产譲渡契約書）」、建物の工事の際に「建設工事請負契約書」を作成します。この際にかかる費用が印纸税と仲介手数料です。
印纸税
作成した「売買契約書」「建設工事請負契約書」に印紙を貼付します。印纸税は契约书の记载金额により決まります。
| 契约书の记载金额 | 印纸税 |
|---|---|
| 500万円超 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 30,000円 |
※2025年4月1日现在
仲介手数料
仲介业者を通して购入する场合のみ発生する手数料が、仲介手数料です。
物件価格が400万円超の场合、仲介手数料の限度额は、【物件価格（税抜）×3％＋6万円】（＋消费税）ですが、仲介手数料を割引してくれる业者もあります。
例えば、物件価格が税抜3,000万円の场合、仲介手数料の限度额は、3,000万円×3％＋6万円（＋消费税）＝1,056,000円となります。
登记にかかる费用
住宅购入后に、不动产登记を行います。登记とは、土地や建物の所有者が住所や氏名を登记簿に记载する手続きです。登记しないと、第叁者にその不动产の所有権を主张することができません。この不动产登记にかかる税金が登録免许税です。
戸建て住宅の场合は、以下の登记が必要になります。
- 土地の所有権移転登记
- 建物の所有権保存登记（新筑物件购入时）
- 建物の所有権移転登记（中古物件购入时）
- 抵当権设定登记（住宅ローン借入时）
登録免许税は、以下の表の通り、课税标準额×税率で计算します。
| 登记の种类 | 课税标準额 | 标準税率 | 軽减税率 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 所有権移転登记 （土地） |
固定资产税评価额 | 2.0％ | － | 1.5％ | 2026年 3月31日まで |
| 所有権保存登记 （建物） |
固定资产税评価额 | 0.4％ | 一般住宅 | 0.15％ | 2027年 3月31日まで |
| 认定长期优良住宅 认定低炭素住宅 |
0.1％ | 2027年 3月31日まで |
|||
| 所有権移転登记 （建物） |
固定资产税评価额 | 2.0％ | 一般住宅 | 0.3％ | 2027年 3月31日まで |
| 认定长期优良住宅
（共同住宅） 认定低炭素住宅 |
0.1％ | 2027年 3月31日まで |
|||
| 认定长期优良住宅 （戸建て） | 0.2％ | 2027年 3月31日まで |
|||
| 抵当権设定登记 | 融资额 | 0.4％ | － | 0.1％ | 2027年 3月31日まで |
新築物件購入時は、建物の所有権保存登记の前提として、建物表題登記（表示の登記）が必要となります。
表题登记の手続きは、土地家屋调査士が行い、新筑戸建て住宅の场合の费用は7～10万円程度です。
その他の登記は司法書士が行います。例えば、建物の所有権保存登记の場合、登録免許税の他に、2～5万円程度の登記手数料がかかります。
不动产取得税
不动产取得税とは、不动产の取得に対して課せられる税金です。不动产を取得した人に、その不动产が所在する都道府県が課税する地方税です。毎年課税されるわけではなく、取得した時にのみかかる税金です。
不动产取得税は、取得後4ヶ月～1年半の間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して納付します。
不动产取得税の税額
税額は、取得した不动产価格（固定资产税评価额）×4％ですが、2027年3月31日までの特例により、土地および住宅の建物は3％に軽減されます。（住宅以外の建物は4％）
建物の不动产取得税の税額
建物の不动产取得税は、固定资产税评価额－1,200万円×3％となります。
ただし、床面积が50㎡以上240㎡以下であることが要件となります。
2026年3月31日までの特例として、认定长期优良住宅は、1,200万円ではなく1,300万円が控除されます。
住宅用の土地の不动产取得税
住宅用の土地の不动产取得税は、2027年3月31日までの特例で税金の対象が半分になるため、固定资产税评価额×1/2×3％－控除額（以下A?Bいずれか多い方の額）となります。
- 45,000円
- （土地1㎡あたりの固定资产税评価额×1/2）×（建物床面積×2[200㎡限度]）×3％
ただし、床面积が50㎡以上240㎡以下であることの他、以下の要件を満たすことが必要です。
- 土地を先に取得した场合、土地の取得から3年以内に建物を新筑すること
- 土地を借りて建物の建筑を先行した场合、新筑1年以内にその土地を取得すること
别途工事にかかる费用
注文住宅の场合は、本体価格以外に、以下のような工事费が别途かかります。
| 别途工事费 | 内容 |
|---|---|
| 地盘调査费 | 敷地の地盘?耐久力などを调べる费用。周辺の地盘と购入する土地の地盘が同じとは限りません。 |
| 地盘改良费 | 地盘调査に基づいて地盘改良を行う费用。工法は住宅の场合は主に３つあります。工法や面积の违いで费用は大きく変わります。 |
| 外构工事费 | 壁?カーポート?植木?物置?敷石などの费用です。 |
| 冷暖房工事费 | コンセント?配管工事费は本体工事费に含まれますが、「冷暖房器と取り付け工事费」「床暖房」「24时间换気」などは别途工事の场合があります。 |
| カーテン工事费 | カーテン?ブラインド?ロールスクリーン等の代金と取り付け费です。 |
| ガス?给排水工事费 | 前面道路等の下にある本管から敷地内への引き込み费用です。 |
| 確認申請料? 竣工検査料 | 建物を建筑する场合は、「建筑确认申请」を行い、建筑确认済み証の交付を受けます。また、工事がほぼ完了した时点で施工状况を确认する「竣工検査」を行います。まず工事责任者が行い、その后建筑主が立ち会って検査をします。 |
住宅ローンの诸费用
住宅ローンを借りるときは、別途诸费用がかかります。住宅资金计画に組込んでおくために、どのような費用が、どのような場合に必要となるかを確認しておきましょう。
事务手数料
住宅ローンの事务手数料とは、住宅ローンの借入手続きの事務費用として、ローンを借りる人が金融機関に対して支払う費用です。金融機関によって違いはありますが、支払方法により、大きく分けると次の2つのタイプがあります。
-
定额型
借入金额にかかわらず决まった金额を支払うタイプです。银行系の住宅ローンに多いタイプで、3～5万円（＋消费税）程度が一般的です。
借入金额が増えても手数料は増えませんが、定率型に比べると借入金利が高くなる场合があります。
-
定率型
借入金额に比例して手数料が増减するタイプです。ネット系の住宅ローンに多いタイプで、借入额の1～2％（＋消费税）が一般的です。
借入金額が多いほど手数料は高くなりますが、定额型に比べると借入金利が低くなる場合があります。
保証料
保証料とは、住宅ローンの返済中に、何らかの事情で返済が困难になった场合、金融机関と提携している保証会社に返済を肩代わりしてもらうために、ローンの借入时に金融机関に支払う费用です。多くの金融机関は、保証料が発生しますが、【フラット35】の他、ネット银行など一部の金融机関では、保証料は不要となります。
保証料の支払方法には、住宅ローンの借入时に一括で支払う方法と、借入金利に0.2％程度上乗せして、毎月の返済额に组み入れる方法があります。なお、住宅ローンの借入时に一括で支払う保証料は、借入金额や返済期间により异なります。
印纸税
住宅ローンを借りる際に、「金銭消費賃借契約書」を作成し、印紙を貼付します。印纸税は契约书の记载金额により決まります。
| 契约书の记载金额 | 印纸税 |
|---|---|
| 100万円超 500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 60,000円 |
※2025年4月1日现在
抵当権设定にかかる费用
住宅ローン借入時、住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利を抵当権といいます。その抵当権設定には、登録免許税がかかります。費用は融资额の0.4％（当面は0.1％に軽減）です。
合わせて、抵当権設定の際に司法書士に支払う登記手数料がかかります。登記手数料は、住宅ローンの融资额により変わりますが、3～7万円が目安です。一般的には、ローン会社専属の司法書士に依頼しますが、借り手側が指定した司法書士に依頼してよい場合もあります。
団体信用生命保険
団体信用生命保険は、住宅ローンの返済途中でローン契约者が死亡?高度障害になった场合に、本人に代わって生命保険会社が金融机関にローンの残债を支払う仕组みです。一般の生命保険とは异なり、加入年齢による条件の差がなく、保険料も低く设定されています。多くの金融机関は、団体信用生命保険に加入することを融资条件としており、その场合、借入申込者に健康上问题があって加入できないと融资が受けられません。【フラット35】は任意加入となっており、加入しない场合は、万一の场合に备えて民间の生命保険でカバーできる状况にしておくことが望ましいです。なお、保険料は、金利に含まれている场合が多いです。
通常の死亡?高度障害に备える団体信用生命保険に、3大疾病保障付、8大疾病保障付、がん保障付等を加えた保障充実型の団体信用生命保険も増えています。金融机関によって内容や特约料は异なります。通常の団体信用生命保険料分の金利に加えて、保障充実型の场合は、その分金利が上乗せされる场合が多いです。
