大きなお金が必要となる住宅購入の资金计画では、税金や諸費用についても事前に把握しておくことは大切なことです。
今回のコラムでは、新筑住宅を取得した际の「不动产取得税」を紹介します。
新筑住宅を
取得した际の
不动产取得税
公开日:2025.01.23
- 不动产取得税
不动产取得税とは
不动产取得税は、不动产の所有権を取得した人に対して、その不动产の所在地の都道府県が課税する税金です。
课税されるのは次のようなケースです。
?家屋を建てるための土地を购入したとき
?注文住宅や分譲住宅を取得したとき
?家屋の増筑や改筑を行ったとき
?赠与や交换で不动产を取得したとき
「不动产取得税」が課税されないのは次のようなケースです。
- 新筑住宅の家屋と土地に适用される軽减措置の适用で非课税になる场合
- 相続により不动产を取得した场合
- 取得する不动产の価格が以下の「免税点」に満たない场合
?土地の免税点 ? 10万円
?家屋と新筑?増改?改筑の免税点 ? 23万円
?家屋を売买や赠与で取得した场合の免税点 ? 12万円
「不动产取得税」の税率と計算方法
新築住宅の不动产取得税は土地?家屋ともに、固定資産税評価額×3％で計算されます。
不动产取得税は、軽減措置を適用することで節税することができます。
新筑住宅とその敷地の軽减措置について详しくみていきましょう。
新築住宅の家屋には「不动产取得税」の軽減措置があります
一定の条件を満たす新筑家屋は、课税标準となる固定资产税から1,200万円（一戸につき）を控除することができます。
さらに、新筑家屋が「认定长期优良住宅」の场合は1,300万円を控除をすることができます。
ただし、軽减措置の适用となる新筑家屋は、延床面积が50㎡以上240㎡以下で、「居住するため」が条件です。
?ここがポイント?
「軽減措置」が適用されると、不动产取得税額の計算式は次のようになります。
【建物の固定資産税評価額－1,200万円】×3％ ＝家屋の不动产取得税額
最大で36万円(1,200万円×3％）、认定长期优良住宅の场合は、最大で39万円
(1,300万円×3％)が軽减されるため、节税効果が大きい軽减措置です。
つまり、课税标準となる固定资产税评価额が1,200万円(认定长期优良住宅は1,300万円)
を超えない場合は、家屋の不动产取得税は非課税になります。
「軽減措置」が適用されると、不动产取得税額の計算式は次のようになります。
【建物の固定資産税評価額－1,200万円】×3％ ＝家屋の不动产取得税額
最大で36万円(1,200万円×3％）、认定长期优良住宅の场合は、最大で39万円
(1,300万円×3％)が軽减されるため、节税効果が大きい軽减措置です。
つまり、课税标準となる固定资产税评価额が1,200万円(认定长期优良住宅は1,300万円)
を超えない場合は、家屋の不动产取得税は非課税になります。
新築住宅の土地には「不动产取得税」の軽減措置があります
上記の新築住宅の家屋の軽減措置が適用される場合は、その土地についても「不动产取得税」の軽減が適用されます。
?ここがポイント?
「軽減措置」が利用できる場合の土地の不动产取得税額の計算式は次のようになります。
【土地の固定資産税評価額 × 1/2】× 3％ －【軽減額】 ＝ 土地の不动产取得税額
【軽减额】は次の２つのうち、金额の大きい方となります。
土地の軽减措置を受けられるのは、土地を购入して3年以内に注文住宅を建てた人や、新筑の土地付建売住宅を购入した人などです。
「軽減措置」が利用できる場合の土地の不动产取得税額の計算式は次のようになります。
【土地の固定資産税評価額 × 1/2】× 3％ －【軽減額】 ＝ 土地の不动产取得税額
【軽减额】は次の２つのうち、金额の大きい方となります。
?45,000円（税额45,000円未満はその金额）
?【土地１㎡あたりの固定资产税评価额×1/2】×【家屋の床面积×2】
（1戸につき200㎡まで）×3％
?【土地１㎡あたりの固定资产税评価额×1/2】×【家屋の床面积×2】
（1戸につき200㎡まで）×3％
土地の軽减措置を受けられるのは、土地を购入して3年以内に注文住宅を建てた人や、新筑の土地付建売住宅を购入した人などです。
新築住宅に「不动产取得税」の軽減措置が適用できた場合の参考例
軽減措置が適用される「不动产取得税」の計算例をみてみましよう。
2025年4月に200㎡の土地を取得してその年の10月に床面积150㎡の家屋を新筑
固定资产税评価额が家屋：1,700万円、土地：1,400万円の场合
■ 家屋の不动产取得税
?軽減措置を受けない場合は固定資産税評価額×3％(税率)で「不动产取得税」は1,700万円×3％＝51万円になります。
?新築家屋の軽減措置を受けると、（1,700万円－1,200万円）× 3％で「不动产取得税」は15万円となります。
?認定長期優良住宅の場合は、1,300万円の控除を受けられるので、（1,700万円－1,300万円）×3％で「不动产取得税」は12万円になります。
■ 土地の不动产取得税
?軽減措置を受けない場合は、固定資産税評価額×1/2×税率で、「不动产取得税」は、1,400万円×1/2×3％＝21万円となります。
?土地の軽减措置を受けると、
固定资产税评価额×1/2×税率－【軽减额】＝1,400万円×1/2×3％－【軽减额】となります。
计算例では、「軽减额」の计算は、次のうち大きい金额になります。
(补) 45,000円（税额45,000円未満はその金额）
(产) 7万円(土地1㎡あたりの固定资产税评価额)×1/2×200㎡×3％=210,000円
※住宅の床面积150㎡×2＝300㎡になるため200㎡として计算
土地の軽減額は、この計算によって出された金額か45,000円のどちらか大きい方を適用 することができるので、計算例では(b)の210,000円が適用されます。
計算結果は、1,400万円×1/2×3％－210,000円【軽減額】＝0円 なので、土地の「不动产取得税」は非課税となります。
所有する土地に家屋を新築する場合の「不动产取得税」
家屋の建て替えの場合には、家屋だけに不动产取得税が発生します。
もともと所有していた土地に注文住宅を新筑する场合も、家屋だけが课税対象になります。
土地は新たに「取得」していないので、不动产取得税はかかりません。
まとめ
「不动产取得税」は新居入居した後に納付する税金です。
戸建住宅を建てるときには建物の工事费用以外に税金や诸费用、引っ越し代や家财の购入などで大きなお金が必要になります。
これらはローンで支払うのではなく、通常は手元に费用を準备しておく必要があります。
このような必要資金は、住宅購入の资金计画の際に見積をしておくことが大切です。
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