マイホームの资金计画では、取得した後は生涯そこに住むことを前提に以降のライフプランをイメージします。
一方、ライフプランの変化などでの売却や住み替え、あるいは赠与や相続など様々なケースに遭遇することを想定しておくことも大切なことです。
その际に発生する税金には、负担を少なくできる様々な优遇税制があります。
この情报を事前に知っていれば、マイホームの持ち方についての様々な青写真を考えることが可能になります。
今回のコラムでは、その中からマイホームを売却したときにかかる「不动产譲渡所得税」について、必要な情報を紹介します。
住宅ローンの
マイホームを売却したときの
不动产譲渡所得税
公开日:2024.10.08
- マイホーム売却
- 不动产譲渡所得税
マイホームを売却するケースでの「不动产譲渡所得税」の確定申告
マイホームを売却したケースで、売却収入に「不动产譲渡所得税」がかかる場合、一定の要件に該当する「不动产売却時の控除制度」等を利用して減税をする場合は、「不动产譲渡所得」としての確定申告が必要になります。
「不动产譲渡所得」として确定申告が必要になるケース
「不动产譲渡所得税」は、戸建住宅やマンションなどを売却することで発生した譲渡所得にかかる税金です。
不动产の売却による譲渡所得は个人の所得とみなされるため、「所得税」と「住民税」、2037年までは「復兴特别所得税」が课せられます。
税金の种类は「分离课税」といって给与所得や不动产所得などの総合课税とは别に「不动产譲渡所得」だけで税金を计算します。
そのため、不动产の売却によって譲渡所得が発生する场合は确定申告が必要になります。
譲渡所得税の计算方法
「不动产譲渡所得税額」を知るためには、まず譲渡所得を知る必要があります。
譲渡所得は、「譲渡所得＝ 譲渡価格 －（ 取得費 ＋ 譲渡費用）」の計算式で求められます。
■ 譲渡価格 ? 不动产を売却した金額
■ 取得費 ? 売却した不动产を取得したときに支払った金額
- 不动产の购入金额
- 不动产の购入费用は、“土地代”と“建物代”に分けて计算します。
土地代は购入した金额がそのまま适用されますが、建物代は减価偿却费を差し引いた金额になります。
减価偿却费とは、固定资产（この场合は建物）の価値の减少を金额に换算した数字です。
- 不动产の购入费用は、“土地代”と“建物代”に分けて计算します。
- 不动产购入时に支払った税金
- 不动产购入时に支払った仲介手数料
- 建筑费用
- 设备费用
?ワンポイントアドバイス?
「不动产譲渡所得税」を計算する際にこれらの「不动产を取得したときに支払った金額」が不明の場合は、売却金額の5％の概算金額が適用されます。
住宅を取得した际は、购入にかかった费用の书类は処分せず大切に保管しておきましょう。
「不动产譲渡所得税」を計算する際にこれらの「不动产を取得したときに支払った金額」が不明の場合は、売却金額の5％の概算金額が適用されます。
住宅を取得した际は、购入にかかった费用の书类は処分せず大切に保管しておきましょう。
?ワンポイントアドバイス?
相続や赠与で取得した不动产を売却した场合の取得费は、死亡した人や赠与した人の取得费がそのまま取得した人に引き継がれます。
相続や赠与で取得した不动产を売却した场合の取得费は、死亡した人や赠与した人の取得费がそのまま取得した人に引き継がれます。
■ 譲渡費用 ? 売却にあたり支払った費用
- 売却时に支払った仲介手数料
- 売买契约书の印纸代
- 売却の际に使った広告费や测量费
- 借家人に支払った立ち退き料
- 家屋を取り壊して土地を売却した际の取り壊し费用
- 司法书士への报酬
不动产の譲渡所得税の计算式
「不动产譲渡所得税」は所有期間によって変わります。
譲渡所得税の计算式は、「譲渡所得税＝譲渡所得×税率」で求められますが、税率は所有期间が5年以下か5年超かによって异なります。
所要期间は、不动产を売却した年の「1月1日时点で5年を超えているか」で判断します。
短期譲渡所得と长期譲渡所得、それぞれの税率を见てみましょう。
不动产を譲渡した场合の税率
| 所得税 | 住民税 | 合计税率 | |
|---|---|---|---|
| 一般の长期譲渡 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡（譲渡した年の1月1日において所有期间5年以下） | 30.63% | 9% | 39.63% |
※所得税には復兴特别所得税＝所得税额×2.1%が含まれる
売却した不动产の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の税率は20.315％ですが、 5年以内の「短期譲渡所得」の税率は39.63％になります。
?ワンポイントアドバイス?
5年が税率を决める境目となるため、売却を急がない场合は所有期间が5年过ぎてからの売却を検讨しましょう。
5年が税率を决める境目となるため、売却を急がない场合は所有期间が5年过ぎてからの売却を検讨しましょう。
?ワンポイントアドバイス?
相続や赠与で取得した不动产を売却した场合の所有期间は、死亡した人や赠与した人の取得の时期がそのまま取得した人に引き継がれます。
相続や赠与で取得した不动产を売却した场合の所有期间は、死亡した人や赠与した人の取得の时期がそのまま取得した人に引き継がれます。
「不动产売却时の控除制度」を利用する方法
マイホームを売却する際は、一定の条件を満たしていれば利用できる、譲渡所得からの 控除制度や特例制度があります。
■ 3000万円の特別控除
「3000万円の特别控除」とは、戸建てやマンションなどマイホームの売却时に最大3000万円までの譲渡所得が控除される制度です。
税額は、「（譲渡所得－3000万円）× 税率」という計算式で計算されるため、譲渡所得が3000万円以下の場合は、所得税と住民税が課税されません。
ただし、3000万円の特别控除制度には次のような条件があります。
1. 居住していた住宅の売却であること
不动产の売买契约时に売却をする家屋の登记上の所有者が家屋と敷地を同时に売却した场合で、その家屋に居住している、もしくは住まなくなってから3年以内
2. 過去2年以内にマイホームの3000万円の特別控除の特例?譲渡損失の損益通算?繰越控除の特例を受けていないこと
3. 過去2年以内にマイホームの買い替えや交換の特例を利用していないこと
4. 売主と買主が親子や夫婦などの関係でないこと
5. 不动产に住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却すること
?ワンポイントアドバイス?
これらの条件を満たす物件であれば、特例を利用して譲渡所得を减额することができます。
ただし、3000万円の特别控除と住宅ローン控除は併用できません。
住宅の买い替えで新たに住宅ローンを利用する场合は、どちらの控除制度を使うほうが节税効果が大きいかの判断が必要になります。
これらの条件を満たす物件であれば、特例を利用して譲渡所得を减额することができます。
ただし、3000万円の特别控除と住宅ローン控除は併用できません。
住宅の买い替えで新たに住宅ローンを利用する场合は、どちらの控除制度を使うほうが节税効果が大きいかの判断が必要になります。
?ワンポイントアドバイス?
3000万円の特别控除制度を利用して譲渡所得を非课税にする场合は、不动产の譲渡所得の确定申告をする必要があります。
3000万円の特别控除制度を利用して譲渡所得を非课税にする场合は、不动产の譲渡所得の确定申告をする必要があります。
■ 所有期間による軽減税率
所有期间が10年を超えるマイホームを売却した际に利用できるのが、「10年超所有軽减税率」の特例です。
売却した年の1月1日に所有期间が10年を超えていれば、譲渡所得に対して軽减税率が适用されます。
所有期间が10年超ということは长期譲渡所得に分类されるため、譲渡所得に対して20.315％の税率がかかりますが、特例が适用されれば譲渡所得金额の6,000万円以下の部分の税率が低くなります。
不动产を譲渡した场合の税率
| 所得税 | 住民税 | 合计税率 | ||
|---|---|---|---|---|
| 10年超保有の居住用财产の譲渡 | 6,000万円以下の部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超の部分 | 15.315% | 5% | 20.315% | |
| 一般の长期譲渡 | 一律 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡（譲渡した年の1月1日において所有期间5年以下） | 一律 | 30.63% | 9% | 39.63% |
※所得税には復兴特别所得税＝所得税额×2.1%が含まれる
?ワンポイントアドバイス?
10年超所有軽减税率は、3000万円の特别控除との併用が可能です。
10年超所有軽减税率は、3000万円の特别控除との併用が可能です。
まとめ
今回のテーマは、マイホームを売却したときの不动产譲渡所得税でした。
ライフプランの変化などでの売却や住み替え、あるいは赠与や相続など様々なケースに遭遇することを想定しておきましょう。
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