土地なしでアパート経営は始められる？
土地ありとの资金や経営の违いとは
一般的にアパート経営というと、地主がアパートを建て、アパート経営をすることをイメージすることが多いようです。
しかし、土地を持っていなくても、しっかりした準备と资金さえあれば、アパート経営は始められます。
土地の购入から始まるため、すでに土地を持っている人と违い、土地を购入する準备や资金が必要です。土地なしでアパート経営を始めるために知っておくべきポイントを确认してみましょう。
土地なしでアパート経営はできる？
土地なしでアパート経営を始める手顺や、メリット?デメリットについて解説します。
土地なしでアパート経営を始める手顺
土地なしでのアパート経営は以下の手顺で始めます。
- パートナー探し
- 土地探し
- 金融机関から融资を受ける
- アパート建筑
パートナー探し
パートナーとなる建筑会社や不动产会社を探します。
不动产の購入からアパートの建筑までをサポートしてもらえる会社を見つけることができれば、アパート経営を総合的に計画できます。
おすすめのパートナーは地域に密着した不动产会社やハウスメーカーです。地域特有の情報を持っていることも多いため、貴重な情報を得ることができます。
アパートなどの建筑実績が多いハウスメーカーでは、購入予定地での建筑や収支の提案、金融機関との交渉などを行うこともできるので、安心して計画を進められるメリットもあります。
まずは、复数の会社に相谈することで、相性の良いパートナーが见つかります。できるだけ多くの会社とコンタクトを取りましょう。
土地探し
パートナーとなる会社が见つかれば、アパートを建てる土地を探します。
土地探しは自分が経営したいアパートをイメージし、想定される入居者が生活しやすい立地を探すことがポイントです。
パートナーと相谈しながら、妥协せずに探しましょう。
金融机関から融资を受ける
アパートを建てる土地が決まれば、金融機関から融資を受けます。購入を予定している土地とアパートが担保となります。資産価値が高い土地に収益性の高い建物を建筑すると、審査に通る可能性が上がります。
土地と建物の金额でローンを组むことになるため、ローンの返済期间中は家赁収入の多くは返済にあてることになります。
ローンの返済が终われば家赁収入の大部分を利益にすることもでき、アパートは自身の财产となります。そのため借入については、长期的な视点で计画を立てることが大切です。
アパート建筑
融資を受けることができればアパートを建筑し、晴れてアパート経営を開始できます。
土地なしでアパート経営を始めるメリット
土地なしでアパート経営を始める场合の一番のメリットは、立地を选べることです。
アパートをはじめとした赁贷経営は、立地条件によって大きく左右されます。どんなに良い物件を建てても、以下のような理由で生活しにくい立地では入居者の确保は困难です。
- 駅から远い
- 生活利便施设がない
- 治安が悪い
- 生活するのに支障がある施设がある
もし土地を持っていた场合、その土地を活かしたアパートを建てるしかないため、自分が理想とするアパートや入居者のイメージとはかけ离れたものになってしまう场合も考えられます。
土地购入からスタートできれば、入居者を确保できそうな土地や、自分が建てたいアパートに合った土地を选ぶことができます。これは、経営を长い目で见た场合、大きなメリットといえます。
土地なしでアパート経営を始めるデメリット
土地なしでアパート経営を始めるデメリットは、スタートするまでにかかる準备の労力と资金です。
立地を选べるというメリットは、里返せば调査が必要ということです。イメージしたターゲットに合った土地は简単には见つかりません。
自分のイメージした立地を选ぶためには、土地ありでアパート経営を始める人と比べて、さらに知识や时间が必要です。
また、资金面でのデメリットは準备资金だけではありません。自己资金に余裕がない场合、土地の购入にかけた分、家赁を下げることが困难です。そのため、竞合となる物件が近くにあった场合、価格竞争が発生するリスクがあります。
土地なしでアパート経営を始めるための资金
土地なしでアパート経営を始めるためには、建物だけでなく、土地の购入费用も必要です。そのため、自己资金とあわせて、金融机関の融资を受ける必要があります。
土地なしでアパート経営を始めるときの、自己资金とローンについて解説します。
自己资金について
昨今ではローン审査が厳しくなっているため、自己资金が最低でも必要资金の20%程度なければ审査が通りにくくなっています。
场合によっては、必要资金の20%の自己资金がなくても、金融资产があれば审査に通るケースもあります。
持ち家を担保にすることや株、债券などの、経営者であれば事业の融资といった金融资产があれば、金融机関に评価の対象として见てもらえます。
また、手数料や登记费用、手付金といった诸経费は、购入金额の7％程度は必要ですので、必要资金として覚えておきましょう。
ローンについて
ローン审査では、以下のような项目が审査のポイントです。
- 个人年収（资产状况）
- 年齢（家族状况）
- 建筑会社（物件の収益性）
年収（资产状况）
以前は年収600万円程度の年収でも审査が下りていたという话もあります。过去の条件ではメガバンクでも年収200万円以上といった记载があったこともあります。しかし、最近では、2,000万円以上が条件になっている银行もあるようで、审査は厳しくなっていることは间违いありません。
年収が基準に満たない场合は、一定以上の金融资产があれば、审査に通りやすくなります。それ以下であっても、金融资产を持っていることは审査にプラスになります。
年齢（家族状况）
建筑会社も審査の対象です。経営状態が悪い建筑会社の場合、倒産によりアパートを建筑できないといった事態が発生します。そのようなリスクがない会社かどうかが、審査基準のひとつです。
また、建筑会社が作成する事業計画書が融資を判断する際の重要な資料となるため、金融機関から信頼されている建筑会社をパートナーにすると安心です。
土地なしでアパート経営を始める前に知っておくべきポイント
土地なしでアパート経営を始めるには、最低限の条件があります。また、土地の选び方やアパートの管理方法といったポイントを押さえておくことも大切です。
土地なしでアパート経営を始めるのに向いている人
金融机関が求める年収条件である600万円の年収は最低でも必要といえるでしょう。ただし、年収が600万円に満たない场合でも、十分な自己资金や金融资产が準备できれば问题ありません。
自己资金に余裕があれば、竞合への対策资金も出せるため、アパート経営における空室リスクに备えられます。
また「资产を作りたい」や「生活にゆとりがもてるだけの収益を得たい」といった明确な意志を持っているかどうかが、ポイントです。
アパート経営には以下のようなリスクが存在します。
- 空室リスク
- 家赁滞纳?下落リスク
- 入居者トラブル
明确な意志を持ち、さまざまなリスクへの対策を打てる人は、アパート経営を始める资质を持っているといえます。
土地の选び方
土地を選ぶ前に、どのようなアパートを経営するかを考えましょう。入居者や間取りを決めることで、どのような土地が必要なのかが決まります。周辺の商业施设も入居者にとって大きなポイントです。自分で足を運んで確認しましょう。
都市部であれば、駅から10分以内のエリアが好まれますが、駅から近ければ土地の価格も高いため、空室リスクとのバランスを考えて选びましょう。
车が主な移动手段となる郊外では、驻车场も大きなポイントです。家族向けであれば1戸につき1台分の驻车场は确保したほうがよいでしょう。
立地が決まれば、不动产会社を通して土地を探します。土地の調査から購入までサポートしてもらえる不动产会社に依頼しましょう。不动产会社ならではの情報を持っているため、良好な関係を築けば、有力な情報が手に入る可能性があります。
アパート管理の方法
アパートの管理にはさまざまなリスクが潜んでいます。特に、空室リスク対策や入居者トラブルといったリスクは大家だけで対応することは非常に困难です。
空室リスク対策となる入居者の募集も含めたアパートの管理は、管理会社に依頼しましょう。优秀な管理会社をしっかりと见极めて选ぶことで、アパート経営がスムーズになります。
専门家に相谈して始めよう
土地なしからのアパート経営は、ひとりの力では始めることが困難です。土地の相談から物件管理を依頼する不动产会社や管理会社のほかにも、金融機関や税理士といった専門家の力を借りることも必要です。
専门家の力を借りることで、理想とするアパート経営を始められます。ひとりで考え込まずに、専门家に相谈し、土地探しから始めましょう。
土地活用おすすめ3册セット
无料でお届けします。
お電話でのお问い合わせはこちら
フリーコールにて受付致します。
0120-666-000