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アパート経営にはどんな経费が発生する？
経费にできるもの、できないものを解説

アパート経営においては、家赁収入のすべてが利益になっているわけではありません。
管理费や税金など、さまざまな费用が発生します。

その中でも、経费として计上できるものは、どのようなものがあるのでしょうか。アパート経営で発生する経费について详しく解説します。

アパート経営にかかる费用

アパート経営にかかる费用は、大きく分けて以下の2種類あります。

• 経営を始める时にかかる费用
• 経営を続けていく上でかかる费用

アパート経営における初期费用

アパート経営を始める时には、初期费用がかかります。
初期费用として、次のようなものが挙げられます。

• 物件の取得费（物件の購入費用、建筑費用など）
• 不动产取得税
• 登録免许税
• 印纸税
• 登记の费用（司法书士报酬など）
• ローン手数料

初期费用のうち、取得费以外のものについては、初年度の経费（必要経费）です。

取得费については、すべてを初年度の経费にすることはできず、减価偿却という方法で少しずつ経费にしていく仕组みです。この点は、后で详しく解説します。

アパート経営における経费

アパート経営を続けていく上でかかる费用が、一般的に「経費」（必要経費）と呼ばれるものです。

経営に関係して必要な支出が経费として认められます。俗に言う「経费で落とせる」という状态です。

ただし、会社员であれば、会社に経费として认められたお金は、会社から支给してもらえますが、アパート経営などの个人事业では、谁かからお金がもらえるわけではありません。

個人事業でいう「経費で落とせる」の意味合いは、必要経費として帳簿上に計上することで、不动产所得の計算から差し引くことができるという意味です。その結果、所得額が減り、節税効果があります。しかし、実際には事前にお金そのものを支出する必要があるため、誤解しないようにしましょう。

不动产所得について

まず、不动产所得の考え方について確認しておきましょう。

私たちは、さまざまな形で収入を得て暮らしていますが、収入のすべてが利益になっているわけではありません。収入を得るための支出もしています。

たとえば、店舗を経営して商品を売ることで生计を立てている场合は、贩売した代金が収入として入ってきます。しかし、その商品は、先にお金を出して仕入れたものなので、利益になるのは、贩売代金から仕入れ额を引いたものです。

この利益の部分を「所得」と呼びます。

所得は、その元となった収入が何かによって10種類に分けられます。その中でも、アパート経営などで得られるものは「不动产所得」と呼ばれます。不动产所得は次のように計算して求めます。

不动产所得＝総収入－必要経費

年単位で、所得に対して一定の税率をかけた「所得税」「住民税」が课税されます。

必要経费が多くかかるほど、収入から差し引かれる额が多いため、所得额は小さくなります。その结果、课税される所得税?住民税は少なくなるため、节税効果があるといえます。

また、必要経費が収入を上回った場合、不动产所得はマイナスです。不动产所得を含むいくつかの所得は、マイナスになった場合、互いに相殺する「損益通算」が認められています。

そのため、不动产所得がマイナスになると、所得の総合計が減ることになり、やはり、結果的に節税の効果が生じます。

损益通算を含めた、所得の计算は确定申告によって行います。

アパート経営において経费として落とせるものとは

それでは、アパート経営で経费になるものを具体的に见ていきましょう。

基本的には「経営に関连して行った支出」は経费にできます。たとえば、次のようなものです。

• 固定资产税
• 都市计画税
• 损害保険料
• 借入金利息
• 修缮费
• 仲介手数料
• 管理委託费用
• 広告宣伝费
• 専従者给与

上记の中でも、ポイントになるものを、それぞれ详しく见ていきます。

固定资产税?都市计画税

税金の類はまとめて「租税公課」とも呼ばれます。アパート経営においては、物件に対してかかる固定资产税や都市计画税が代表的です。

物件を取得した初年度は、不动产を取得した際にかかる、不动产取得税、登録免许税、印纸税などがかかります。これらも経費にできます。さらに、事業税などもあります。

ローンの支払い

アパートを建筑するためにローンを組んでいた場合、その返済の一部も経費にできます。全額を経費にすることはできず、対象は利息に相当する部分だけという決まりがあります。

元本にあたる部分は资金として借り入れたものを返しているだけなので、「费用として支出」しているわけではないからです。

减価偿却费

减価偿却费の考え方は、アパート経営で非常に重要なポイントです。

物件の建筑に支払ったお金は経費とはならないことはすでにお伝えしました。なぜなら、そのお金と引き換えに不动产という資産を手に入れているからです。

しかし、建物は時間とともに劣化していき、資産価値が減ります。そこで、この時間経過によって減った分だけが、不动产経営上の経費として認められます。

不动产の価額（資産価値）を、一定の割合で小分けにし、年々、少しずつ経費にする仕組みです。

専従者给与

たとえば配偶者などにアパート経営を手伝ってもらっている场合、その人に、给与として支出したお金は経费にできます。

ただし、これはアパート経営が「事业的规模」で行われている场合にのみ认められます。事业的规模とは、アパートであれば10室以上、贷家は5栋以上が目安となります。

その他の费用

ここまで挙げたものの他に、次のようなものも、アパート経営に関连して行った支出であれば経费にできます。

• 通信费
• 新闻図书费
• 接待交际费
• 事务用品费
• 消耗品费
• 交通费

新闻図书费は書籍などを購入した費用ですが、もちろん、本を買ったからといってすべて経費にできるわけではありません。

あくまでもアパート経営に関するもので、アパート経営について勉强したり、情报収集をしたりするために买った书籍代だけが対象です。関係のない书籍、自分の趣味や娯楽のために买った本代などは含めることはできません。

逆にいえば、アパート経営に関係するものについては経费にできます。

たとえば、通信费は、入居者や管理会社と連絡をとるための電話代などです。また、交通费は、物件の管理のため、物件へ向かった際の電車代などです。

アパート経営における経费の注意点

アパート経営に関するものであれば経费にできますが、その中でも注意が必要です。

経费で落とせないもの

経费にはならないものについて、确认しておきましょう。
すでにお伝えしたとおり、

• ローン返済の元本部分
• 物件の取得费
• 事業的規模ではない場合の専従者给与

などは経費としては認められていません。取得費については、正確には、一度に全額を経費とすることはできず、减価偿却费として少しずつ経費にしていく仕組みです。

また、租税公課のうち、固定资产税などは経費にできますが、所得税や住民税などは経費にできません。また、税金を延滞した場合に課される延滞税など、罰金的なものも経費とは認められません。

経営に関係しないものは経费にできません。
そのため、支出があった時は、記録しておくことが大切です。不明瞭な経費をすべて申告にして節税しようとすると、最悪の場合、税务調査の対象になってしまうこともあります。

确定申告のために証明できるものを残しておく

税务調査の対象にはならなかったとしても、確定申告のために領収証の保管や、帳簿の記載はしておきましょう。

确定申告は、自身の所得を申告して、正しく纳税を行うための手続きです。

一般的に、会社员は、特段に高额な给与を得ている（给与収入2,000万円以上）场合や、2カ所以上から给与を得ている场合などを除き、确定申告の必要はありません。勤务先で行う年末调整がその役割を果たすからです。

しかし、不动产収入を含め、給与以外の収入があり、その所得の合計が20万円を超えている場合は、会社員であっても確定申告が必要です。