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建て替えるきっかけは、人によってさまざまです。「家の老朽化が目立ってきた」「キッチンやお风吕が古くて使いづらい」「大きな地震が起きても大丈夫だろうか??????」、あるいは、実家を受け継いだケースや、お子さまの成长や独立など、家族の生活スタイルと间取りが合わなくなるなどあるでしょう。住み惯れた场所で新しい暮らしを始めるために、建て替えの基本的な流れや期间、新筑やリフォームとの违い、気になる费用について解説します。

建て替えとは？ 建て替え?新筑?リフォームの違い、メリット?デメリットなど

建て替えを検讨する际に、新筑やリフォームとの违いが気になる方も多いでしょう。メリット?デメリットの例など解説します。

●建て替えとは？

建て替えとは、现在建っている建物を基础部分から完全に解体?撤去し、まったく新しい住まいを建筑する、「建物の解体撤去＋新筑」を指します。また、古家付き土地を购入し、古い家を解体し更地にしてから新筑する场合も、建て替えに含まれます。

●建て替え?新筑?リフォームの违い

●建て替えのメリット?デメリット

＜建て替えのメリット＞

?すでに土地を取得している场合は、土地を购入する费用が必要ない
?法规制?土地条件の制限内で、自由度の高い间取りやデザインで设计?プランニングできる
?先进の耐震工事や断热工事でイチから建筑できるので、住宅性能を向上させやすい
?自治体によっては建て替えに関连する助成金が出る场合もある（后述の「建て替えに関わる费用を抑えるコツ」にてご绍介）
?解体して更地になるため、地盘调査や地盘の改良工事ができる
?以前から住んでいる场合は、住み惯れた环境での暮らしやご近所との関係性を维持できる
?水道や电気、ガスなどのインフラ设备をそのまま利用できる场合は、新たな引き込み工事の费用を抑えられる

＜建て替えのデメリット＞

?建筑费に加えて、解体工事费用や建物の灭失登记费用がかかる
?仮住まいが必要となり、そのための赁贷费用、仮住居と新居への２回の引っ越し费用が発生する
?既存の建物が古い建筑基準法で建てられている场合、现行の法律に合わせて同じ规模での建筑が不可となる可能性がある
?古家付き土地を购入する场合は、建物の解体费に加えて、土地の购入费用もかかる
（ただし、购入时に「更地渡し」という条件がある场合は、解体费用は购入代金に含まれる）

建て替えと新筑、リフォームのいずれかを選ぶにしても、一長一短あるようです。実際の家の状態や築年数、予算を考慮して、どちらを選ぶべきなのか。大きな判断となるので、じっくりと考えることが大切です。

建て替えの流れ

一般的に建て替えにかかる期间は约１年～１年半。その基本的な流れを知ることで、完成までのスケジュールが立てやすく、何を検讨すべきか整理しやすくなります。

※1解体する建物の大きさなどにより异なります。
※2工事内容により异なります。
※3建筑计画により异なります。

1. 建て替えのタイミングなどの计画を立てる

家づくりには决めなくてはいけないことが多く、建て替えの计画をしっかり立てることが何より重要です。住み始めたい时期が决まっている场合は、完成までのスケジュールを考えて、各工程の期限を决めておきましょう。

また、家づくりの目的を明确にしましょう。「ライフスタイルに合った间取りにしたい」「不安だった耐震性を见直したい」など、家族で话し合い、それを実现するための要望の优先顺位を整理します。これにより、もし予算を上回ってしまった场合に、何を削るべきかが决めやすくなり、スムーズに家づくりを进められます。

予算をいくらにするのか、住宅ローンを利用する场合、今の収入でどれくらい借りることができ、月々の返済はどれくらいになるのか。シミュレーションサイトなどを利用して、おおよその予算を把握しながら资金计画を立てます。この时に、建て替えで适用される补助金や给付金、减税についても调べておきましょう。

さらに、古い家の解体工事の计画や、建て替え中の仮住まいをどうするかなども决めておかねばなりません。

计画するにあたり、知识が必要な部分もあるのでハウスメーカーの担当者に相谈しながら进めていくのもおすすめです。

2. 候补のハウスメーカーを绞る

住宅展示场やインターネット、雑誌などから、会社の特徴やデザインを调べ、家族のイメージに合いそうなハウスメーカーを选んでいきます。その际、最初から1社に决めるのではなく、候补の会社を2～3社程度に绞ることで、ハウスメーカーの特徴を知ることができます。

3. 敷地调査の依頼や设计プランの打ち合わせを行う

ハウスメーカーを选定したら、実际に问い合わせをして、担当者にプランや资金计画を相谈します。事前に决めておいた计画とともに、新しい住まいへの要望や予算などを远虑なく伝えましょう。その际、同时に検讨する复数社に同じ要望や条件を伝え、提案されたプランや见积もりを比较することが最も重要なポイントになります。

敷地调査は相谈するハウスメーカー各社に依頼します。敷地调査では法律上の制限やライフライン、採光や风通しといった周辺环境の调査を行います。これは希望するプランが実现可能かを确かめる重要な工程です。また、建物の解体前に建物周辺で地盘调査を行う场合もあります。

4. 見積もりをとる

おおよそのプランや设备や建材といった仕様が决まると、本体工事费や付帯工事费、诸経费を含めた见积もりを作成してもらいます。

5. ローンの事前审査（仮审査）を受ける

提案されたプランの内容や见积もりをもとに、住宅ローンの事前审査を受けます。住宅ローンを利用することができるのか、借入可能额はいくらか、希望のプランの家を购入できるのか、などがわかります。ハウスメーカー経由で相谈することもできます。

6. 建筑请负契约を结ぶ

事前审査に通り、最终的に提案されたプランの内容や见积もり金额に纳得できれば、ハウスメーカーと建筑请负契约を结びます。契约を结ぶ前に、着工日や引き渡し日などのスケジュール、最终见积もりの金额、工事金额の支払い、アフターサービスなど、しっかり确认することが重要です。

7. 依頼するハウスメーカーを决定しプランの详细を詰める

ハウスメーカー各社のプランやアフターサービス、保証などを比較して、依頼する会社を決定します。新筑する住まいの最終的な図面や仕様などのプランの詳細を詰めていきます。この時に、外壁材、屋根材、窓の開閉方法や大きさ、内装材、設備、電気等、詳細な項目についても決めていきます。

8. ローンの本審査を受ける

建筑确认申请に合格した后に、ローンの本审査の申し込みが可能になります。

9. 仮住まいに引っ越しをする

仮住まいをするために赁贷物件を契约する场合は、立地や家赁などの条件に合う物件が见つかるように、早い段阶から情报を集めましょう。

10. 解体工事开始

古い家の解体工事がスタートします。

11. 地盤改良工事

必要な场合はここで地盘改良を実施します。地盘の强度によって実施する改良工事が违い、スケジュールも工事内容によって変动します。

12. 建て替え工事开始

いよいよ新しい家の工事が始まります。基础工事、上栋、内装工事へと各工程を経て工事が进んでいきます。工事中は施主として定期的に进み具合を确认するようにしましょう。引き渡し前には竣工検査に立ち会います。不具合など问题がなければ、引き渡しへと进みます。

13. 引き渡し?登记手続き～引っ越し

ついに引き渡しです。建物の取扱説明书や保証书を受け取り、残りの工事费用の支払い、不动产登记手続きなど、やらなければならないことがたくさんあります。键を受け取り、新しい家への引っ越しを行えば、建て替え完了となります。

建て替えるときの参考にしたい建筑実例はこちら

建て替えにかかる费用

建筑费用だけでなく、家を建てるにはさまざまな费用が発生します。特に住まいを建て替える场合は、解体费用や仮住まい费用などの费用が発生します。どの工程でそんな费用が発生するのか、事前に把握しておきましょう。

●工事费用

建て替えの工事费用としては、最も金额が大きくなる建筑工事费をはじめ、古い家を解体する解体工事费、そのほか、外构工事や植栽工事、引き込み工事などを行う付帯工事费があります。

?建物本体工事费
建物そのものに必要となる费用です。基础工事、躯体工事といった基础と构造に関わる工事から、屋根や外装、窓や扉などの工事、设计费などが含まれます。家の広さはもちろん、木造、鉄骨造、搁颁造などの构造や、使用する建材などによって费用は大きく异なります。

?解体工事
古い家を取り壊して撤去する工事にかかる费用を指します。建物を解体する费用に加え、解体后に出る、木くずやコンクリート片などの廃弃物の処理にかかる费用も含まれます。他には、庭木やブロック塀などを撤去する付帯工事费用も追加费用となります。

?付帯工事
建物以外に必要になる費用を指します。 水道やガス、電気、テレビやインターネット配線などの引き込み工事費用や、照明器具やカーテンなどの取り付け工事費用、エアコンの設置費用、庭や塀などの外構工事などが該当します。敷地調査時に行う測量費や地盤改良工事費用なども含まれます。

●诸费用
上记で绍介した工事以外にかかる费用のことを指します。

?登记费用
既存住宅の解体時に申請する「建物滅失登記」、新筑した建物の所在や構造、床面積、所有者の住所や氏名などを申請する「建物表題登記」、新筑した建物の所有者を登記する「所有権保存登記」があり、その際に必要となる登録免許税と、申請に伴い司法書士などに支払う報酬なども含まれます。

?各种税金
上记の登记にかかる税金のほか、工事请负契约书に贴る印纸税、家を取得したことでかかる不动产取得税があります。

?住宅ローン関连费用
住宅ローンを利用する场合に、事务手続きの手数料として金融机関に支払う费用となります。

?火灾保険料
建物に保険をかけるため、家を建て替えた场合には新たに契约するか、契约内容を変更しなければなりません。変更の场合でも建物の构造などを确认する必要があるので、契约した保険会社や代理店へ连络しましょう。

?地镇祭、上栋式の费用
家づくりを始める前に、土地の神様にご加护を赐る神事「地镇祭」や、栋上げが终わったことを感谢し、工事の无事を祈る仪式「上栋式」は、日本の家づくりの伝统的な风习です。その内容や费用は地域や神社によって异なります。义务ではないため、施主の判断で実施しなくても问题ありません。

?家电や家具の费用
新居に向けて新しく买い替える场合は、その费用も大きくなります。また、これまで使っていた家电や家具などを廃弃する场合は処分する费用も必要になります。不要なものは、リサイクルショップに持ち込んだり、フリマアプリを活用して売ったりするなど、计画的に减らしておきましょう。

?引っ越し?仮住まい费用
建て替えの场合は工事期间中に住むための住居が必要になります。赁贷物件やマンスリーマンションを借りる场合はその家赁や赁贷手数料、仮住まいへの引っ越し费用がかかります。

建て替えにかかる费用を抑えるコツ

「解体と新筑」の両方が必要な建て替えは、決して費用が安いとはいえません。依頼する際の準備やさまざまな制度や助成金を利用することで、費用を抑えることも可能です。

●解体费用を抑える

実施している自治体の数は限られていますが、建て替えに関连する助成金を受けられる场合があります。居住予定の自治体がどのような支援を行っているか、ホームページなどで确认しましょう。

【実施している自治体の例※2024年11月时点】
?／　耐震诊断の结果、倒壊する可能性が高い建物の场合に、地震に対して安全な构造となることを目的とした助成金で、1栋で最大60万円の支援があります。
?／昭和56年5月以前に建筑された旧耐震住宅の建筑物について、耐震改修工事等や建て替え工事を目的とした助成金で、建て替え工事の限度额は225万円です。
?／木造住宅密集地域に建てられている木造住宅を対象に、専门家の派遣、老朽建筑物の除却费用の助成（建て替えをしなくても助成あり）、建て替えに伴う建筑设计费や工事费などの助成があります。各区が推进している不燃化の取り组みに対し支援が行われるため、支援制度の内容は区によって异なります。

建物の解体后に必要となる「建物灭失登记」の申请を自分で行うことで、土地家屋调査士へ支払う报酬费用を抑えることも可能です。

●引っ越し?仮住まいの费用を抑える

まずは引っ越しの繁忙期といわれる3月から4月、9月から10月は、料金が割高になるので可能ならば避けることが无难です。また、工事中の仮住まいをする场合、ハウスメーカーによっては、提携先の绍介などで仮住まいのサポートを行っている会社もあるので相谈するとよいでしょう。

ご自身で探す场合は、インターネットで物件を探すだけでなく、地域に密着した地元不动产会社に相谈するのもひとつの手段です。大家さんとのつながりも多く、仮住まいの事情を汲んで物件を探してくれるケースもあります。

また、建て替えを机に不要になった家具や家电などを処分すれば、そのぶん荷物が减り、引っ越しの费用を抑えることができます。処分をする际は引っ越し业者に依頼せず、自分で廃弃すると処分费用を抑えられる可能性もあります。手间と费用を考虑して、业者に依頼するか検讨するとよいでしょう。

●新筑費用を抑える

新筑を対象に、国や自治体から減税優遇制度を受けられる場合があります。その一例をご紹介します。

【减税优遇制度の例】

※2024年11月时点の情报
※最新情报?详细情报は管辖する省庁のホームページなどをご确认ください

子育てエコホーム支援事業といった新筑住宅の取得を対象とした補助金については、2024年11月30日に2024年度の申請は終了しております。

将来を见据えて建て替えを検讨しよう

例えば、お子さまが独立した后、使わなくなる子ども部屋はどうするのか。イメージする间取りや动线は、年を取ってから身体に负担はかからないか、相続する予定があるのかなど今だけでなく、何十年先のライフスタイルに合った家づくりを考えることが大切です。

もちろんお金のことも大事です。お子さまの进学やご自身の仕事の状况など、家族のライフプランを予测して、しっかりと计画を立てる必要があります。せっかく新しい家を建てたのに、月々のローンで生活を圧迫するようなら本末転倒です。

建て替えも资金计画も、家づくりのプロに相谈すれば、的确なアドバイスで提案してくれるはずです。将来を见据えた家づくりを目指しましょう。

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