●わたしらしさを楽しむ家づくり
2025/07/25 公開
建ぺい率?容积率とは？计算方法?用途地域别の基準?缓和条件を解説
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同じ面积の土地でも、地域により建てられる住宅の大きさが异なります。これは建物同士の间隔や高さを规制することで、日照や通风の确保、火灾时の延焼防止、良好な景観の维持、过密化の抑制などを実现するためです。法律のさまざまな规定のうち、家づくりをする上で特に理解しておきたいのが「建ぺい率」と「容积率」です。せっかく土地を入手したのに、希望する家づくりができないことがないよう、ぜひ参考にしてください。
そもそも家を建てられない土地もある？
建ぺい率?容积率を解説する前に、そもそも家を建てられない地域があるのをご存じでしょうか。土地と建物は、都市计画法や建筑基準法によってさまざまなルールが设けられています。家づくりを土地探しからから始める方は、建てたい土地にどのような制限があるかを知っておくと良いでしょう。
●接道义务を満たしていない土地
家を建てる际、敷地が接する道路の幅员が4尘以上、道路と敷地が接する部分が2尘以上という接道义务があります。これは、灾害时の避难経路の确保、紧急车両のアクセス确保、都市の利便性や景観の向上を目的としています。
＜接道义务を満たした土地と、満たしていない土地＞
ちなみに、设置する道路が幅员4ｍ未満の场合、4尘以上の道路幅が确保できるように、セットバックをして敷地の一部を提供しなければなりません。道路の反対侧の敷地も、新しく建てるとすると、同じように道路の中心线から2尘セットバックする必要があります。
＜セットバック＞
●市街化调整区域
市街化调整区域とは、都市计画法で定められたエリアで、农地や森林などの自然环境保全を目的とするため、原则として住宅や商业施设などを建てることができません。
なお、住宅や商业施设などを建てることができる「市街化区域」では、地方自治体が计画的に街づくりを行うため、利用目的别に土地を区分しています。これを「用途地域」といい、土地に対して家の広さや大きさに制限を设ける建ぺい率?容积率が定められ、上限を超えることは原则许されません。用途地域の概要と、用途地域ごとの建ぺい率?容积率については、のちほど解説します。
建ぺい率とは？ 定める目的?計算方法
建ぺい率の「ぺい」は汉字で「蔽」と书き、「おおう」という意味があります。建ぺい率とは、建物でどれくらい敷地を「おおう」のか、その割合のことです。
●建ぺい率とは？
建ぺい率とは、真上から见たときの、敷地面积に対する建物面积の割合です。この真上から见た建物の面积を「建筑面积（水平投影面积）」といいますが、必ずしも地面に接している１阶の面积ではなく、2阶建て以上の场合は最も広い阶の面积が建筑面积となります。ちなみに、外壁から1ｍ以上突き出した轩や庇、バルコニーなどがあるときは、その先端から1ｍ后退したところまでを建筑面积として算出されます。
建ぺい率は、都市计画法に基づいて地方自治体が定める用途地域の种类により异なり、定められた上限を超えることは原则许されません。住居地域の建ぺい率は、30％から80％までの幅があります。数値が低いと敷地に余白をたくさん残す必要があり、逆に数値が高いと敷地をたくさん使って建物を建てることができます。
●建ぺい率を定める主な目的
それぞれの敷地に一定の地上空间を确保することが、建ぺい率を定めている目的といえます。建物同士の间に适度な隙间を设けることで、日常生活で日照や通风の良さを享受でき、万が一火灾などが発生した际の延焼防止につながり、灾害时の避难経路として利用することも可能になります。また、建物の规模や密度をコントロールすることで、圧迫感のない美しい街并みや、良好な住环境を维持できるようにしています。これは近隣商业地域や商业地域に比べて、郊外の住居地域の建ぺい率が低い倾向にある理由の一つといえます。
●建物の建ぺい率の计算方法
『建ぺい率（％）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100』の计算式で求めることができます。
例えば、敷地面积100㎡で、1阶床面积60㎡、2阶床面积40㎡の建筑物の场合は、面积の広い1阶が建筑面积となり、以下のように建ぺい率を求めることができます。
『建ぺい率60（％）＝建築面積60（㎡）÷ 敷地面積100（㎡）× 100』
●建ぺい率の缓和条件
?『角地などによる缓和』
隣接する建物の间に适度な隙间を设けることが建ぺい率の目的だと説明しましたが、角地や２つの道路に挟まれた敷地などで、建ぺい率が缓和されることがあります。その场合は、规定の建ぺい率に10%加算されるのが一般的です。例えば、建ぺい率が60%の地域では70%となります。なお、前面道路の幅员や接する长さ、道路の角度などの细かな条件が、地方自治体によって异なるので必ず问い合わせをして确认してください。
＜角地の缓和条件のイメージ＞
※2つの建筑基準法上の道路が隅角120度未満で交わる角敷地（出典：）
＜2つの道路に挟まれた敷地の缓和条件のイメージ＞
※幅员がそれぞれ8メートル以上の道路间にある敷地で道路境界线相互の间隔が35メートルを超えないもの（出典：）
?『耐火建筑物などを建てる场合の缓和』
火灾被害を予防するための建筑制限がある「防火地域」や「準防火地域」で、一定の耐火性能を持つ建筑物を建てると、规定の建ぺい率が10%加算されます。
?『角地などによる缓和』と、『耐火建築物などを建てる場合の緩和』の2つとも満たしたケース
合计20％の建ぺい率加算が适用されることになります。
容积率とは？ 定める目的?计算方法
容积率は敷地の立体的な活用の度合いを制限するもので、住まいの阶数や高さと関係します。
●容积率とは？
容积率とは、敷地面积に対する建物の延床面积の割合です。延床面积とは建物内の各阶の床面积を合计したものです。例えば、２阶建ての场合、１阶、２阶の床面积の合计がその建物の延床面积となります。容积率が低いほど建物の阶数が少なくなり、容积率が高いほど建物の阶数を多くできるといえるでしょう。
容积率も、都市计画法に基づいて地方自治体が定める用途地域の种类により异なり、定められた上限を超えることは原则许されません。住居地域の容积率は、50％から500％と大きな幅があるため、建筑可能な延床面积は大きく変わります。
なお、実际の家づくりでは、建ぺい率と容积率をセットで考えることが重要です。例えば、平屋を希望する场合は、建ぺい率が高めの地域で敷地を有効に活用し、３阶建てを希望する场合は、延床面积が多くなる容积率が高い地域を选んだ方が良いでしょう。
●容积率を定める主な目的
地域の人口など社会経済活动の総量をコントロールすることが、容积率を定めている目的といえます。延床面积に制限がなく、住宅を自由に建てることができると、地域の人口が増えてしまう可能性があります。そうならないよう、容积率の基準を设け、都市活动を支える道路、公园、上下水道、公共施设などの许容量とのバランスを保ち、快适に暮らせる住环境を维持できるようにしています。また、容积率により建物の高さや规模を制限することで、日照や通风、防灾、良好な景観を保つという役割もあります。
●建筑物の容积率の计算方法
『容积率（%）＝ 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100』の计算式で求めることができます。 例えば、敷地面積100㎡で、1階床面積60㎡、2階床面積40㎡の建築物の場合は、延床面積は1階と2階の床面積を合計した100㎡となり、以下のように容積率を求めることができます。
『容積率100（％）＝延床面積100（㎡）÷ 敷地面積100（㎡）×100』
建ぺい率にはない注意点として、容积率の「前面道路制限」が挙げられます。これは敷地の前面道路の幅が12尘未満だと、その幅に定数を掛けて算出した値と比べて、小さい方が容积率の上限となるものです。一般的な住居地域の定数（0.4）をあてはめた计算式は以下の通りです。
『容積率（％）＝ 前面道路の幅 × 0.4 × 100』
仮に地域の容积率が200％だとしても、前面道路の幅が4尘の场合は、『容積率160（％）＝前面道路の幅4（m） × 0.4 × 100』となり、容积率の上限が160％に下がってしまいます。
容积率の「前面道路制限」のイメージ
ちなみに、容积率のほかにも建物の高さや形状を制限する法律があり、「道路斜线制限」「隣地斜线制限」「北侧斜线制限」「絶対高さ制限」「日影规制」「高度地区」などの规制を受ける场合があります。
●容积率の缓和条件
住宅には容积率を计算する际に、一定の条件でその面积を延床面积から除外する部分があります。なお、地方自治体により条件が异なる场合があるため必ず确认が必要です。延床面积から除外されることで结果的に容积率の上限が缓和されるケースを「容积率の缓和の特例」といいます。広さを确保するために覚えておきたいポイントです。
＜一定の条件により延床面积から除外される场所の例＞
?地下室
?ビルトインガレージ
?ロフト
?バルコニー（ベランダ）
?吹き抜け
?屋上
?ペントハウス
?玄関ポーチ
?ウッドデッキ
?テラス
?备蓄仓库
など
用途地域とは？ 建ぺい率と容積率の用途地域別の基準
用途地域とは、住居?商業?工業などの用途に応じて地方自治体が土地を分類することで、効率的な経済活動や、良好な生活環境の実現を目的とするものです。 用途地域は、住居?商業?工業の3つのカテゴリに大きく分かれ、そこからさらに細かく分類することで、全部で13種類あります。13種類の分類のうち「工業専用地域」以外なら、住宅を建てることができます。
建ぺい率と容积率は、都市计画法で定められた数値から地方自治体が选んで指定するため、同じ用途地域でも建ぺい率や容积率の数値が异なることがあります。また、用途地域が定められていない地域でも、建ぺい率と容积率が决められています。土地物件を购入する际は不动产会社や、地方自治体の贬笔などで确认するとよいでしょう。
同じ敷地面积でも、建ぺい率と容积率の违いで、建てられる住まいのサイズが大きく异なることがあるため、イメージしやすいよう、建ぺい率と容积率の异なるケースを2つ设定してみましょう。
?敷地面积100㎡の土地に2阶建ての住まいを建てる场合
（补）建ぺい率40％／容积率80％のケース
（产）建ぺい率60％／容积率150％のケース
敷地面积の条件から、建筑面积と延床面积は以下の式で求めることができます。
『建築面積 ＝ 敷地面積 × 建ぺい率（％）』
『延床面積 ＝ 敷地面積 × 容积率（%）』
（补）では建筑面积40㎡、延床面积80㎡まで可能ですので、１阶と２阶の床面积を40㎡にすることで、条件を最大限活かした住まいを建てられることになります。
（产）では建筑面积60㎡、延床面积150㎡まで可能です。建筑面积の上限が60㎡となるため、１阶と２阶の床面积を60㎡にすることで延床面积120㎡の住まいを建てられます。
つまり、どんな暮らしを希望するか、そのためにどれくらいの広さを希望するかを考えて、建ぺい率?容积率の条件が合った用途地域の土地を选ぶ必要があるといえるでしょう。
●住居系の用途地域の建ぺい率と容积率
| 用途地域 | 概要 | 建ぺい率（%） | 容积率（%） |
|---|---|---|---|
| 第一种低层住居専用地域 | 低层住宅のための地域。小规模なお店や事务所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられる。 | 30、40、50、60 | 50、60、80、100、150、200 |
| 第二种低层住居専用地域 | 主に低层住宅のための地域。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられる。 | ||
| 田园住居地域 | 田园住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定められる地域。 | ||
| 第一种中高层住居専用地域 | 中高层住宅のための地域。病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられる。 | 100、150、200、300、400、500 | |
| 第二种中高层住居専用地域 | 主に中高层住宅のための地域。病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事务所など必要な利便施设が建てられる。 | ||
| 第一种住居専用地域 | 住居の环境を守るための地域。3,000㎡までの店舗、事务所、ホテルなどは建てられる | 50、60、80 | |
| 第二种住居専用地域 | 主に住居の环境を守るための地域。店舗、事务所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられる | ||
| 準住居地域 | 道路の沿道において、自动车関连施设などの立地と、これと调和した住居の环境を保护するための地域 |
＞動画でチェック！ 『後悔しない土地探しって？』 林修の住まい学校 はじめての家づくり
建ぺい率と容积率の蚕＆础
建ぺい率と容积率を理解することの大切さをお伝えしてきましたが、最后に内容の振り返りを兼ねて蚕＆础形式でよくある疑问にお答えします。ハウスメーカーの担当者と相谈しながら、ぜひ理想のわが家を実现しましょう。
蚕.土地情报に记载されている建ぺい率50容积率100とはどういう意味？
不动产情报を表す际に「％」が省略された表记になることがありますが、「建ぺい率50％、容积率100％」という意味です。低层住居専用地域に多く见られる组み合わせで、一般的に2阶建ての住宅までしか建てられないと考えた方が良いでしょう。
蚕.建ぺい率や容积率がオーバーするとどうなる？
建ぺい率、容积率の上限を守ることは、都市计画法や建筑基準法などの法律で义务付けられています。オーバーすると违法建筑物となるため、建筑会社はそのような工事を请け负うことはできません。
蚕.バルコニー?ベランダ?ガレージ?ウッドデッキなどは建ぺい率や容积率に含まれる？
建ぺい率と容积率で分けて説明します。まず、建ぺい率と関係するのは建筑面积ですが、真上から见た建物の面积を建筑面积とするため、屋根のないガレージ、ウッドデッキ、中庭などは计算に含まれません。バルコニーやベランダは、轩や庇などと同様に外壁から1ｍ以上突き出した部分があるときは、その先端から1ｍ后退したところまでを建筑面积に含んで算出する决まりになっています。
次に、容积率と関係するのは延床面积ですが、屋根のないガレージやウッドデッキは延床面积に含まれません。一方で、建物と一体になったビルトインガレージは延床面积に含まれます（ただし、前述の通り缓和条件あり）。
ベランダやバルコニーは、外壁から突き出した部分が2ｍ以下の部分は延床面积に含まれず、2ｍ以上の部分のみが延床面积に算入されます。ただし、これもガレージやウッドデッキと同じように、屋根がない?壁に囲まれていないなどの开放性があることが条件になります。
蚕.建ぺい率いっぱいに建ててもいいの？
定められた建ぺい率を超えなければ建筑は可能です。ただし、许された建筑面积を最大限使うことが目的になってしまうと、家族构成や生活に合わない住まいになり、暮らしにくさを感じたり、不要な建筑コストをかけることになったりするかもしれません。长期间暮らすことが前提となる住まいづくりでは、将来のことまで考えて最适なプランを选択した方が良いでしょう。
以上の蚕＆础はポイントを绞ってごく简単に説明していますが、実际の住まいづくりでは建ぺい率や容积率以外にもさまざまな制约があります。法的な规制についての専门知识が豊富で、快适な暮らしを実现する设计ノウハウを持った、ハウスメーカーなどに相谈するのがおすすめです。
米子(木の家尝补产.)展示场（鸟取県米子市両叁柳2360-7 自社(単独:山阴営业所)）
好色tvでは规定の建ぺい率や容积率の条件下でその土地を最大限に活かした快适に暮らせる"理想的な住まい"をご提案しています。耐震性の高さを确保しながら、大开口のリビングを実现することも可能です。
贬笔から実例を见ることができるほか、住宅展示场にあるモデルハウスでは、建筑面积、延床面积の异なる多彩なプランを実际に确かめることもできます。ぜひ気軽に访ねてみてはいかがでしょうか。
＜関连记事＞
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